長(zhǎng)春車位投資現(xiàn)狀調(diào)查

　　9月7日，長(zhǎng)春市區(qū)機(jī)動(dòng)車邁進(jìn)百萬(wàn)輛時(shí)代。隨著城區(qū)私家車數(shù)量的猛增，對(duì)于有車一族來(lái)說(shuō)，到底要不要買個(gè)車位，成了一個(gè)撓頭的問(wèn)題。不買吧，停車太費(fèi)勁，買吧，對(duì)于普通市民來(lái)說(shuō)，也許車還沒(méi)有車位貴。可如果從投資角度來(lái)考慮，會(huì)不會(huì)更容易拿主意呢?如果再與房產(chǎn)配套，會(huì)不會(huì)是黃金搭配呢?這個(gè)從未停止的討論，一直以來(lái)有人詬病價(jià)格虛高、升值太難，后期還要交費(fèi)，如同雞肋。也有人樂(lè)觀認(rèn)為，稀缺資源，潛力無(wú)限，升值可期。

　　兩種聲音，到底哪個(gè)更靠譜?以稀缺為噱頭的長(zhǎng)春車位市場(chǎng)，真實(shí)現(xiàn)狀如何?

　　比車還貴的車位

　　現(xiàn)在要不要買?

　　9月初，32歲的市民張超然，在位于長(zhǎng)新街上在某樓盤(pán)的售樓處繳納了全額購(gòu)房款后，正準(zhǔn)備離開(kāi)時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)突然拋出一席話，拽住了他前行的“腳步”。“我看你開(kāi)車來(lái)的，一期小區(qū)已是人車分流，你買的是二期，今后地面上不讓停車，要想停車只能到地下停車場(chǎng)，如果您想買車位，要抓緊了，現(xiàn)在剩余不多，一個(gè)車位12.5萬(wàn)。”當(dāng)天為其辦理手續(xù)的置業(yè)顧問(wèn)對(duì)張超然說(shuō)，沒(méi)有停車位，以后會(huì)很麻煩。

　　對(duì)于3個(gè)月前剛花了11.5萬(wàn)元才開(kāi)上人生第一臺(tái)私家車的張超然來(lái)說(shuō)，置業(yè)顧問(wèn)的這些話讓他有點(diǎn)措手不及。張超然追問(wèn)：“車位還能便宜不?有產(chǎn)權(quán)嗎?購(gòu)買后還需要繳納額外費(fèi)用不?”當(dāng)?shù)弥�車位既沒(méi)有優(yōu)惠也沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，而且每年還需再繳納千元管理費(fèi)后，張超然相當(dāng)糾結(jié)。

　　而當(dāng)他打算從朋友那獲取點(diǎn)意見(jiàn)時(shí)，朋友的話更讓他糾結(jié)。不贊成的朋友認(rèn)為，一個(gè)9平方米的車位要12.5萬(wàn)，相當(dāng)于每平方米13889元，幾乎是住宅單價(jià)的兩倍多(住宅均價(jià)6500元/平方米)。和車比，能再買一臺(tái)車。另外，每年還要交1200元的管理費(fèi)，單月就是100元，折合每平方米11.1元。而新小區(qū)物業(yè)費(fèi)才1.8元/平方米。現(xiàn)在寬城區(qū)多數(shù)地下車位出租每年也就4500元，去掉1200元的費(fèi)用后，每月拿到手的也就3300元，要37.9年才能回本。而贊成的朋友則認(rèn)為，一家多車是大趨勢(shì)，將來(lái)稀缺的車位或賣或租，不見(jiàn)得沒(méi)有賬算。租金也是隨著居民收入走的，不可能永遠(yuǎn)不漲。

　　車位+房子

　　是否是黃金組合?

　　2010年10月，胡佳入住長(zhǎng)春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)硅谷大街與飛躍路交會(huì)處一中檔小區(qū)。買房的那年還沒(méi)有車，所以當(dāng)時(shí)甚為流行的“房子+車位”組合，她選擇了拆分后的前者。4年以后，各種剛性需求聚合后，一款10余萬(wàn)的家用小轎車融入了她的生活，出行便利之外也感受到了停車之苦。

　　“沒(méi)有車時(shí)，感覺(jué)不到車位重要，有了車才知道當(dāng)時(shí)沒(méi)買車位是多么錯(cuò)誤的選擇。”胡佳告訴新文化記者，有了車以后真感覺(jué)車位重要了，上班時(shí)還好點(diǎn)，單位附近能找到地方，回家后真就難了。沒(méi)付費(fèi)，小區(qū)院里根本不讓進(jìn)，沒(méi)辦法只能在小區(qū)周邊搶。但是談何容易?能停車的地方，本來(lái)就不多，加上有不少都是一些“僵尸車”，找個(gè)地方別提多難了。嚴(yán)重時(shí)，要到距離小區(qū)3.2公里外的吉大南校停車，后來(lái)人家大學(xué)也收費(fèi)了，這條“路”也堵死了。

　　胡佳說(shuō)，當(dāng)年沒(méi)有購(gòu)買，現(xiàn)在后悔死了。她口中的“后悔”，主要原因就是車位快速升值了。據(jù)她介紹，自家小區(qū)地上有100多個(gè)車位(使用權(quán)租賃)，地下有248個(gè)車位，幾乎全部“有主”。此外，當(dāng)年只有12萬(wàn)的地下車位，如今已經(jīng)漲到了20萬(wàn)。胡佳說(shuō)，眼下的小區(qū)內(nèi)，地上車位和地下車位，只有少量業(yè)主對(duì)外出租。從價(jià)格上看，地下車位冬暖夏涼，價(jià)格每年5000元~6000元。地上相對(duì)便宜，每年費(fèi)用1000元。他好不容易才從一位鄰居手里租到了每年1000元的地上車位。

　　與胡佳后悔相比，家住南環(huán)城路與幸福街交會(huì)處一小區(qū)的長(zhǎng)春市民趙女士直言，買到手的車位很失算!“2014年，我在這里買了房子，售樓員說(shuō)，買個(gè)車位長(zhǎng)期受益，升值潛力無(wú)限。”趙女士說(shuō)，當(dāng)時(shí)也猶豫過(guò)，一個(gè)車位要16.5萬(wàn)比家里的車還貴，當(dāng)發(fā)現(xiàn)鄰居搶著購(gòu)買，盡管只有使用權(quán)，也就活心了，跟風(fēng)買了一個(gè)。

　　當(dāng)時(shí)想的也很簡(jiǎn)單，就當(dāng)存錢了。現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，這真是不劃算。

　　“孩子上學(xué)不在這邊，買了房子我們也沒(méi)住，簡(jiǎn)單收拾了對(duì)外出租，房子倒是租出去了，可這車位卻‘燙手’了，購(gòu)買之初大家口中的搶手，一點(diǎn)也沒(méi)看到，但是每年1800元管理費(fèi)得照常交納。”她說(shuō)，從入住開(kāi)始，車位就一直沒(méi)租出去，連問(wèn)的人都少，正常講入住率也可以，價(jià)格也不高，對(duì)外招租的價(jià)格為5000元/年。對(duì)于購(gòu)買車位后的煩惱，她給記者算了一筆賬，不計(jì)每年1800元(管理費(fèi))，而且每年都能租出去前提下，收回當(dāng)初的投資成本需要33年。“升值就更不用提了，不久前有個(gè)鄰居想賣房子和車位，車位報(bào)價(jià)就是買時(shí)候的價(jià)格，根本沒(méi)人買，一點(diǎn)也沒(méi)升值，也不知道天冷的時(shí)候能不能好一點(diǎn)，別的現(xiàn)在也不想了，租出去能把管理費(fèi)抹平就行。”她說(shuō)。

　　探因

　　高價(jià)車位誰(shuí)是背后推手?

　　隨著私家車越來(lái)越多，車位這個(gè)住宅附屬品受到空前的關(guān)注。但對(duì)于車位的價(jià)值，也存在兩種聲音，即升值潛力巨大與溢價(jià)空間有限。那么，現(xiàn)在的車位市場(chǎng)到底怎么樣? 理論上來(lái)看，私家車數(shù)量的快速上漲，車位資源的緊張，勢(shì)必會(huì)讓開(kāi)發(fā)商銷售放量。但實(shí)際情況并非如此。

　　“高檔點(diǎn)的小區(qū)，走的能快些，中低檔的小區(qū)，買房子已經(jīng)是筆巨款，裝修都得算計(jì)，哪有閑錢買車位?”一位不愿具名的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言，成熟高檔小區(qū)，車位賣得確實(shí)不錯(cuò)，有的都是1:1的配比，確實(shí)有需求。但是相反，中低檔的小區(qū)車位有的幾年還有大量剩余。

　　有人會(huì)問(wèn)，沒(méi)有那么大的市場(chǎng)，為啥開(kāi)發(fā)商總愿意鼓吹價(jià)值和稀缺論調(diào)呢?車位永遠(yuǎn)少于實(shí)際用戶，背后又有著怎樣的隱情?

　　上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，其實(shí)這就是一種噱頭，要知道車位對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，和房子一樣是種商品。但價(jià)格上來(lái)看，卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出房屋本身價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)車位，小的“七八”平方米，大的“十四五”平方米，一個(gè)車位動(dòng)輒十幾、二十幾萬(wàn)，另外怎么建?建多少車位?也是有賬算的。開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)小區(qū)成熟度、用戶收入、規(guī)模，算一筆賬。根據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，商品房單平方米面積，主要有土地成本、建筑安裝成本、綠化成本、相關(guān)稅費(fèi)構(gòu)成，多數(shù)小區(qū)，每平方米成本可控制在5000元區(qū)間內(nèi)，就算地下車位施工難度大，也高不出兩倍，目前多數(shù)新建小區(qū)地下車位每平方米的單價(jià)，早已過(guò)萬(wàn)。此外，也有中間環(huán)節(jié)加價(jià)。一些物業(yè)通過(guò)銷售和幫忙(業(yè)主委托轉(zhuǎn)讓)銷售，對(duì)一些車位賺取中間費(fèi)用。

　　“現(xiàn)在的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商自己搞物業(yè)，車位也要交管理費(fèi)，和物業(yè)費(fèi)一樣的，都是后期奔著長(zhǎng)期盈利去的。”他說(shuō)，但從商家實(shí)際營(yíng)銷來(lái)看，有人算準(zhǔn)了，有人判斷失誤了，這也就有了市場(chǎng)的車位銷售有好有壞兩方面。如同他所言的那樣，長(zhǎng)春的車位剛需樓盤(pán)“冷”，高端樓盤(pán)車位“火”真實(shí)存在。

　　記者實(shí)地踏查的8家樓盤(pán)分別位于南四環(huán)、幸福街、紅旗街、青年路、吉林大路、長(zhǎng)新街上8家樓盤(pán)(均有地下車位，數(shù)量248~446個(gè))其中位于南四環(huán)、幸福街兩處樓盤(pán)車位使用情況最好，車位使用率八成。其余6處樓盤(pán)，均為五成左右，紅旗街一小區(qū)，車位使用率不到四成。

　　紅旗街上的該小區(qū)業(yè)主劉佳表示，小區(qū)內(nèi)地下停車場(chǎng)，有近400個(gè)車位使用率不高，每天晚上停在里面過(guò)夜的不足三分之一，并不是小區(qū)沒(méi)有車，而是都到小區(qū)外“搶車位”去了。劉佳道出了其中的秘密，在她看來(lái)車位費(fèi)用過(guò)高是主因。“小區(qū)里的車位，和其他小區(qū)相比，其實(shí)并不算多，但是車位價(jià)格一點(diǎn)都不便宜，最便宜的15萬(wàn)，貴的20萬(wàn)。小區(qū)工薪階層多，花這么多錢買個(gè)10平方米左右的.地方用來(lái)停車，大家都覺(jué)得不值得。”她說(shuō)，小區(qū)外有幾個(gè)胡同是單行線，右側(cè)讓停車，距離遠(yuǎn)點(diǎn)，但停得滿滿的，很多都是小區(qū)的業(yè)主。

　　觀察

　　投資車位是金礦還是雞肋?

　　車位是金礦還是雞肋?專家對(duì)此有何觀點(diǎn)?清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院張?zhí)諅ソ淌谡J(rèn)為，買車位，總體來(lái)講，是為了使用，在泰國(guó)等一些國(guó)家，它都是作為公共設(shè)施配套而存在的，咱們算是有償，有償就要講回報(bào)。“但我個(gè)人覺(jué)得，他不是一個(gè)好的投資品，風(fēng)險(xiǎn)較高，這也正是國(guó)內(nèi)很少有人炒車位的根本所在。”他說(shuō)，一個(gè)與房子配套而生，且使用性大于投資性的車位，物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)都能左右它的價(jià)值，重金持有，風(fēng)險(xiǎn)肯定過(guò)高。從目前的判斷上來(lái)看，核心小區(qū)絕版地段的車位，有一定空間升值，城市邊緣則要理性看待。

　　知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家牛鳳瑞則表示，作為商品房的附屬產(chǎn)品，它存在市場(chǎng)需求。就長(zhǎng)春城市發(fā)展而言，一個(gè)有著幾百萬(wàn)人口的城市，核心區(qū)域土地資源將愈發(fā)稀缺。特別是在汽車快速涌入家庭的背景下，是不是投資車位就如同金礦，潛力無(wú)限了呢?其實(shí)，這個(gè)要綜合來(lái)看。“我對(duì)長(zhǎng)春有一定了解，對(duì)于車位升值情況，現(xiàn)在是社區(qū)成熟、業(yè)內(nèi)費(fèi)用承受能力較強(qiáng)的小區(qū)車位，有一定升值，相比一下，剛需的中小樓盤(pán)，空置的車位還有很多，升值潛力也不是很明顯。”牛鳳瑞表示，樓盤(pán)地段、定位人群、周邊客群、車位價(jià)格，車位尺寸、寬度、有無(wú)障礙物、出入車位的視野是否良好、與居住地的距離等因素，都是綜合價(jià)值考量的判斷。

　　他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)投資者對(duì)價(jià)值判斷往往注重短期變現(xiàn)，其實(shí)從車位角度來(lái)看，短期并不容易實(shí)現(xiàn)。但如果從長(zhǎng)期來(lái)看，這種價(jià)值會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展開(kāi)始顯現(xiàn)，不論是高檔小區(qū)，還是中低檔小區(qū)地下車位，不可能出現(xiàn)外界所言雞肋這一幕，唯一有別的，就是升值快與慢。車位作為與房屋配套最佳組合品，不管是自用也好，租賃也罷，前提都是使用，轉(zhuǎn)讓后會(huì)衍生價(jià)值，而私家車激增，未來(lái)將會(huì)為車位這種稀缺性資源提供供需可能。

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