關(guān)于杭州建筑市場的調(diào)查報(bào)告
據(jù)我們調(diào)查目前杭州市區(qū)建筑工程施工點(diǎn)約1400多處，分布于城市各個角落;而從事建筑行業(yè)的外地民工已攀升至20余萬人次，約占在杭外來務(wù)工者總數(shù)三分之一。2006年1-5月杭州批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積383.22萬平方米，其中批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅340.23萬平方米;完成商品房預(yù)售面積234.27萬平方米，其中商品住宅預(yù)售196.38萬平方米。住宅存量的積壓已經(jīng)對開發(fā)商的資金回籠產(chǎn)生影響，由于資金壓力，不少開發(fā)商開始選擇戰(zhàn)略收縮，新開工面積大幅度減少。2006年1-5月杭州全市房地產(chǎn)新開工面積為224.87萬平方米，同比下降12.7%。在這種形勢下，我們小組對杭州建筑市場進(jìn)行了一次比較深入的調(diào)查，具體情況如下:
一、調(diào)查目的
掌握杭州建筑市場規(guī)模和建筑成本、建筑材料價格及價格的波動、建筑市場的勞動力資源等情況，了解房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，從而使我們的企業(yè)以最低的項(xiàng)目成本獲取最大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。
二、調(diào)查對象及范圍
主要對象是一般的商品住宅樓，不包括經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)村多層住宅、廉租房、安居工程及別墅、商業(yè)用房等;主要范圍為整個濱江區(qū)及其附近的蕭山區(qū)市心路兩旁及其以西地塊、杭州市區(qū)錢塘江北岸及錢江新城地塊。
三、調(diào)查方式
本次調(diào)查主要采取的是實(shí)地調(diào)查法并結(jié)合咨詢專業(yè)人士，查看相關(guān)書報(bào)及網(wǎng)上資料，對杭州錢江新城、濱江區(qū)、蕭山區(qū)共計(jì)36個樓盤，總建筑面積701萬平米，進(jìn)行了比較詳細(xì)的調(diào)查。
四、調(diào)查的內(nèi)容
分3部分:1、現(xiàn)有住宅類房地產(chǎn)開發(fā)、銷售規(guī)模;2、開發(fā)成本;3、建材、勞動力價格波動情況。
五、調(diào)查結(jié)果
調(diào)查結(jié)果根據(jù)我們調(diào)查的主要內(nèi)容分三部分闡述:
(一)現(xiàn)有住宅類房地產(chǎn)開發(fā)、銷售規(guī)模
濱江區(qū)板塊房產(chǎn)作為占據(jù)杭州八城區(qū)樓市1/3量的大板塊，其動向一直深受業(yè)內(nèi)外關(guān)注。本次我們調(diào)查了濱江區(qū)16個主要在售樓盤，總建筑面積365萬平米;蕭山區(qū)市心路兩旁及其以西地塊14個主要在售(或?qū)⑹?樓盤，總建筑面積250萬平米;杭州市區(qū)錢塘江北岸錢江新城地塊6個主要在售樓盤，總建筑面積86萬平米(詳細(xì)資料附后)。
從在售樓盤的情況來看，雖然這兩年政府為抑制房價漲幅過大，制定了一系列政策，比如增加土地供應(yīng)、減少貸款比例、提高首付比例、增收增值稅、加大經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的建設(shè)投入等等，但商品房價有增無減。在我們調(diào)查的濱江區(qū)16個樓盤中，價格最低的是位于西興鎮(zhèn)的“中央園景宅”均價5800元/m2，位于錢江四橋南岸以東，緊靠錢塘江的“旅游·水印城”均價已達(dá)9000元/m2 。相對濱江來說，一江之隔的杭州錢江新城商品住宅樓均價已達(dá)12000元/m2，杭州新紫云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“水岸帝景”均價16000元/m2。緊鄰濱江的蕭山區(qū)房價相對低一些，從我們的調(diào)查資料中可看出，均價一般在5000~6000元/m2之間。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)2006年杭州市人均收入約為1700元/月，與房產(chǎn)價格相比，可想而知了。(附表A~D)
A、樓盤均價
|
樓盤均價 |
占調(diào)查樓盤比率 |
所屬區(qū)域 |
|
5000元/m2以下 |
11.1% |
蕭山區(qū) |
|
5000元/m2~6000元/m2 |
19.4% |
蕭山區(qū)、濱江區(qū) |
|
6000元/m2~7000元/m2 |
16.7% |
蕭山區(qū)、濱江區(qū) |
|
7000元/m2~8000元/m2 |
22.2% |
濱江區(qū) |
|
8000元/m2~9000元/m2 |
11.1% |
濱江區(qū) |
|
9000元/m2~10000元/m2 |
5.6% |
濱江區(qū)、錢江新城 |
|
10000元/m2以上 |
13.9% |
錢江新城 |
B、得房率
|
得房率 |
占調(diào)查樓盤比率 |
所屬區(qū)域 |
|
70%~75% |
8.3% |
蕭山區(qū)、濱江區(qū) |
|
75%~80% |
36.1% |
蕭山區(qū)、濱江區(qū)、錢江新城 |
|
80%~85% |
33.2% |
蕭山區(qū)、濱江區(qū)、錢江新城 |
|
85%以上 |
19.4% |
蕭山區(qū)、濱江區(qū)、錢江新城 |
C、容積率
|
容積率 |
占調(diào)查樓盤比率 |
所屬區(qū)域 |
|
1.0以下 |
3.1% |
蕭山區(qū) |
|
1.0~2.0 |
21.2% |
蕭山區(qū)、濱江區(qū) |
|
2.0~3.0 |
33.3% |
蕭山區(qū)、濱江區(qū) |
|
3.0~4.0 |
33.3% |
蕭山區(qū)、濱江區(qū)、錢江新城 |
|
4.0以上 |
9.1% |
錢江新城 |
D、建筑面積(m2)
|
建筑面積 |
占調(diào)查樓盤比率 |
所屬區(qū)域 |
|
10萬以下 |
14.3% |
蕭山區(qū)、濱江區(qū)、錢江新城 |
|
10萬~20萬 |
34.3% |
蕭山區(qū)、濱江區(qū)、錢江新城 |
|
20萬~30萬 |
28.6% |
蕭山區(qū)、濱江區(qū)、錢江新城 |
|
30萬~40萬 |
17.1% |
蕭山區(qū)、濱江區(qū) |
|
40萬以上 |
5.7% |
蕭山區(qū)、濱江區(qū) |
(二)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本相對來說統(tǒng)計(jì)比較困難，影響的因素比較多，而且每個樓盤根據(jù)其地段、設(shè)計(jì)的不同風(fēng)格、不同檔次、所采用的材料、不同的容積率等等，開發(fā)成本相差較大。
根據(jù)我們的調(diào)查了解，房地產(chǎn)開發(fā)成本主要有如下6個方面構(gòu)成:
1、土地出讓金(包括契稅):
這是影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要內(nèi)容之一，土地出讓金現(xiàn)在一般分劃撥和拍賣，以拍賣為主，從調(diào)查的濱江區(qū)16個樓盤來看，大部分是拍賣的，價格依據(jù)地段的不同而相差較大，濱江區(qū)地塊中相對來說越遠(yuǎn)離錢塘江，土地出讓金越便宜，比如位于錢江四橋南岸以東，緊靠錢塘江的“旅游·水印城”、錢江四橋與錢江一橋中間，緊靠錢塘江的“盛元·慧谷”土地出讓金已達(dá)每畝700萬左右;濱江區(qū)政府南面如“風(fēng)雅錢塘”等地塊在450萬/畝左右;到西興鎮(zhèn)上如“中央園景宅”、“風(fēng)情苑”一般在200~300萬元/畝。根據(jù)容積率的不同，土地成本折算到每平米建筑面積大概在2000~3000元左右。但象錢塘江北岸如錢江新城地塊，土地出讓金已達(dá)1000萬/畝;蕭山區(qū)本次調(diào)查的市心路兩旁及其以西地塊是發(fā)展前景相對比較好的地塊，土地出讓金平均在400萬/畝。
2、設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi):一般來說，設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)相對比較固定，隨樓盤地段影響不是很大，在50~70元/m2。但如果設(shè)計(jì)要求比較高，邀請國內(nèi)外設(shè)計(jì)大師或國外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，成本就會提高。
3、建安成本:包括土建、安裝、區(qū)內(nèi)道路、給排水、電力、消防、景觀綠化、智能化、通信、燃?xì)獾鹊�。根�?jù)我們的調(diào)查，建安成本相對來說也比較穩(wěn)定，同期建造的同類建筑濱江區(qū)、錢江新城、蕭山區(qū)基本差不多，主要影響因素在于設(shè)計(jì)要求、品位和風(fēng)格不同，象多層住宅、小高層或高層、框架、框剪或磚混結(jié)構(gòu)，層高、戶型結(jié)構(gòu)都將影響成本，一般建安成本在1500~2000元/m2。
4、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)費(fèi):我們調(diào)查的三個區(qū)塊中，建設(shè)項(xiàng)目規(guī)費(fèi)基本相同，主要有市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新型墻體專項(xiàng)基金、白蟻防治費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、建筑地方高等教育費(fèi)等。一般在90~110元/m2。
5、建設(shè)單位辦公費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi):根據(jù)每個房地產(chǎn)開發(fā)公司的不同情況而不同，特別是財(cái)務(wù)費(fèi)用，開發(fā)商自有資金充裕，相對來說財(cái)務(wù)費(fèi)用支出就少，貸款比例越高，財(cái)務(wù)費(fèi)用開支就越大，成本也越高。另外施工周期越長，建設(shè)單位辦公費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)開支也就越大，因此很難折算到每平米建筑面積的單方造價。
6、銷售成本、廣告費(fèi):根據(jù)每個樓盤銷售的不同情況而相差甚遠(yuǎn)，如果一個樓盤開盤時銷售情況良好，其銷售成本、以后的廣告費(fèi)投入就會減少，如果開盤時銷售情況不好，開發(fā)商必定要加大銷售力度及廣告投入，如給銷售人員提成、降價促銷、加大宣傳力度等等，因此也很難折算到每平米建筑面積的單方造價。
從以上6個方面分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)成本的不確定因素比較多，而且每個項(xiàng)目都具有唯一性，整個房地產(chǎn)市場很難找到一模一樣的兩個建筑物，價格對比不明顯，性價比又比較難衡量，這也是目前一方面消費(fèi)者認(rèn)為房價虛高，房產(chǎn)商暴利;另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商覺得風(fēng)險太大，利潤空間不高的原因所在。(附表E)
E、區(qū)域土地出讓價
|
所屬區(qū)域 |
土地使用價 |
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錢江新城 |
1000萬元/畝 |
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濱江區(qū) |
250~700萬元/畝 |
|
蕭山區(qū) |
200~400萬元/畝 |
(三)建材、勞動力價格波動情況
房地產(chǎn)市場開發(fā)成本中的建安成本，同期建造的同類建筑基本相差不大，但在不同的時期隨著建材價格、勞動力價格的上漲，也是水漲船高，建材價格中主要建筑材料如水泥、鋼材、商品砼、紅磚、砂石料、木材等價格波動近年來也比較大，2004年年初開始，水泥、鋼材價格暴漲，漲幅在20%左右，32.5#水泥曾達(dá)到450元/T，鋼筋達(dá)到4800元/T，2005年年底，隨著石油價格的上漲，石油瀝青、瀝青砼價格一天一個價，漲幅也超過10%，2005年下半年以后，水泥、鋼材價格又慢慢恢復(fù)原來價格，32.5#水泥一般維持在230元/T左右，鋼筋保持在3200元/T左右。2006年11月份，水泥價格上漲幅度比較大，32.5#水泥從原來的230元/T，已漲到近320元/T，漲幅達(dá)到40%，商品砼價格也隨之漲價。相比而言，鋼材、石油瀝青價格基本穩(wěn)定。
勞動力市場價格漲幅也比較大，普通的民工工資已由2001年的每天不到20元漲至45元，其他工種工資也都是翻倍增加。但目前來看，勞動力市場價格還是比較穩(wěn)定的。
從我們調(diào)查的上述三個方面來看，住宅類房地產(chǎn)開發(fā)、銷售規(guī)模還是比較大的，地段好、配套設(shè)備齊全的樓盤雖然價格高，但銷售情況也很好，但因?yàn)槭苋藗兛芍涫杖氲南拗�，大戶�?150m2以上)，高價格的樓盤，因?yàn)榭們r太高，銷售的形勢沒有小戶型來的好，在我們調(diào)查的36個樓盤中，50~100m2的戶型好像比較暢銷。另外我們認(rèn)為在確保工程質(zhì)量、小區(qū)品位的同時努力降低開發(fā)成本才是目前房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)努力尋求的一種途徑。(附表F~G)
F、建筑材料信息價與市場價比較(11月份)
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主要建筑材料 |
信息價 |
市場價 |
|
水泥(32.5#) |
250元/噸 |
320元/噸~350元/噸 |
|
鋼筋 |
3000元/噸 |
2900元/噸~3000元/噸 |
G、勞動力資源調(diào)查
|
工種 |
2005年 |
2006年 |
|
架子工 |
4 ~5元/m2 |
7~8元/m2 |
|
鋼筋工 |
220~230元/噸 |
250~270元/噸 |
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木工 |
35~37元/m2 |
40~42元/m2 |
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泥工 |
15~20元/m2 |
20~25元/m2 |
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油漆工 |
7~8元/m2 |
12~13元/m2 |
說明:各工種費(fèi)用總和分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)成本里為200~220元/m2
六、調(diào)查體會
從目前來看，杭州的房地產(chǎn)行業(yè)是一個生機(jī)盎然的行業(yè)，它的需求是真實(shí)的，它所有的來源都在國內(nèi)，它的客戶在國內(nèi)，勞動力在國內(nèi)，原材料也基本在國內(nèi)，對經(jīng)濟(jì)有很大的拉動作用。但是，我們還應(yīng)該看到，無論從發(fā)展規(guī)模還是速度來講，杭州的房地產(chǎn)業(yè)還處于成長階段，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
要使我們企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)得到客戶和各界的認(rèn)同，要在競爭中生存和發(fā)展，就需要在策劃、前期、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、成本控制、材料管理、產(chǎn)品營銷等方面引起足夠的重視。對此，我們提出以下幾點(diǎn)建議:
(1)加強(qiáng)對工程項(xiàng)目的投資決策
工程、造價部門應(yīng)配合財(cái)務(wù)部門或前期籌劃部門等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確的計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價、資金成本及管理費(fèi)用(含建設(shè)單位管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等)等可能發(fā)生于工程建設(shè)項(xiàng)目全過程中的`費(fèi)用，讓決策層實(shí)現(xiàn)了解完成該項(xiàng)目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。
(2)抓緊、抓實(shí)工程項(xiàng)目的具體實(shí)施階段
首先要抓緊工程招投標(biāo)階段的工作。其次是要加強(qiáng)項(xiàng)目施工各環(huán)節(jié)的管理和工程造價的有效控制。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，這一階段影響工程投資(工程造價)的可能性只有5%~10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但是工程投入的大量資金卻主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性則很大，因此業(yè)主方在施工階段要加強(qiáng)對合同的管理，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場的動態(tài)管理，杜絕投資浪費(fèi)。
(3)加強(qiáng)對工程竣工審計(jì)各個環(huán)節(jié)的管理和控制
工程項(xiàng)目的審計(jì)應(yīng)對工程項(xiàng)目整個施工生產(chǎn)活動的全過程進(jìn)行審計(jì)，不僅要重視被審計(jì)項(xiàng)目的事后審計(jì)，竣工審計(jì)，更要重視事前和事中審計(jì)。同時要提高工程投資效益，在工程管理和造價控制的重要環(huán)節(jié)上，合理、科學(xué)的安排人員。另外，做好建設(shè)項(xiàng)目完成后的評估工作，提出今后中的改進(jìn)方案，便于今后在項(xiàng)目管理和工程造價控制中的運(yùn)用。
綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，必須對影響成本的各個階段實(shí)施全過程的管理、控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會出效益，才能使我們的企業(yè)立足于這個競爭激烈的市場。
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